Belföld Gazdaság Hírek

Balla Ákos: Biztosított a gigaberuházások jövője

Hatalmas előrelépést jelent az építőipari szereplőknek, hogy szakmai szervezetek kezdeményezésére a kormányzat 2023 végéig kiterjesztette a kedvezményes lakásáfát. Balla Ákos ingatlanszakértővel, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetőjével, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara Ipari Tagozatának tagjával a Blogstar.hu beszélgetett.

– Varga Mihály pénzügyminiszter egy hete jelentette be, az Országgyűlés pedig kedden meg is szavazta azt a javaslatot, melynek értelmében 2019. december 31-e helyett 2023 végéig megmarad az 5 százalékos áfakulcs azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek idén november 1-jén végleges építési engedéllyel rendelkeztek. Milyen hatással lehet ez az építőipari szakértők javaslatára elfogadott jogszabály-módosítás az ingatlanpiacra?
– Ahogyan a Blogstarnak adott korábbi interjúimban rámutattam, az áfacsökkentés visszavonása számtalan veszélyt hordozott magában, leginkább azt, hogy eltűnhet az új építésű lakás mint termék. Tudni kell, hogy egy építőipari beruházások tehetetlen tömegként mennek előre, amit nem lehet egykönnyen megállítani, ám a korábban beharangozott áfaváltozás miatt a beruházóknak mégis mérlegelniük kellett a leállítás vagy adott esetben egy új fejlesztés megindításának lehetőségét. Ebben a környezetben hatalmas előrelépést jelent, hogy a kormány kiszámítható jövőképet nyújt azoknak, akik 2018. november 1-jéig építési engedélyt szereztek. Jellemzően nagy összegű beruházásokról van szó, nem „hazardírozó” projektekről: ezen a színtéren senki sem engedheti meg magának, hogy blöfföljön vagy bizonytalanra menjen. Rendkívül pozitív fejleményként értékelem, hogy 2023 végéig tisztán lát az építőipar.
– Mire számíthatnak ezek tükrében az építési engedéllyel rendelkező beruházók, akik számára továbbra is megmarad az 5 százalékos áfa?
– Aki rendelkezik építési engedéllyel, az a jó keresletnek és piaci feltételeknek köszönhetően magas árakon fog tudni értékesíteni. Aki viszont eddig nem szerzett építési engedélyt, annak a magas árak nem adnak lehetőséget arra, hogy később a 27 százalékos áfa mellett biztonsággal fusson neki egy-egy projektnek. Minden tehát azt jelenti, hogy az előkészített projektek jól járnak, meg tudnak valósulni a következő években. Versenyhátrányba kerülnek viszont azok a beruházások, melyek még a tervezőasztalon fekszenek, nincsen engedélyeztetve, netán még a tervezők dolgoznak rajtuk. A magam részéről ugyanakkor egyáltalán nem látom ezt problémának, hiszen
itt és most válnak el egymástól a piac komoly és nem komoly szereplői.
– Ez indokolja, hogy az Országgyűlés döntése értelmében tulajdonképpen már nincs lehetőség arra, hogy a kedvezményes konstrukció keretében új projektet nyújtsanak be építési engedélyeztetésre?
– Igen, éppen azért történt a kormányzati szándék bejelentése is később, mint az építési engedélyek megszerzésével kapcsolatban megszabott határidő, hogy le lehessen ügyeskedni, egy-két nap alatt összehajítani valamit, aztán azzal beszaladni az önkormányzathoz. A kormányzat húzott egy vonalat: az előkészített projektek 5 százalékos áfa mellett megépülhetnek, újabb engedélyeztetésekre viszont ezek mellett a feltételek mellett már nincs lehetőség. Ez azért nem gond, hiszen a fejlesztőknek három év állt rendelkezésükre arra, hogy telket vásároljanak, tervezzenek, engedélyezzenek. Aki élt vele, és előkészített egy terméket, az kifejezetten jó helyzetbe kerül, hiszen lesz terméke a piacon, miközben másnak nem. A döntés a nagyobb, komolyabb beruházóknak kedvez, és azoknak, akik ma a piacon vannak, tehát szűkíti a versenyt, új szereplőt már nem nagyon fog a piacra csalogatni, ami ez esetben üdvözlendő. Az ingatlanberuházás ugyanis alapvetően komoly műszaki és pénzügyi felelősséggel járó terület, nem feltétlenül cél, hogy újabb és újabb szereplők bukkanjanak fel.
Bőven elegendő, ha a mostani kipróbált beruházók további, már előkészített ingatlanfejlesztéseket valósítanak meg.
– Korábbi beszélgetésünkkor úgy fogalmazott, egy építőipari beruházás átlagosan 22 hónap alatt jut el a tervezőasztaltól az átadásig. Mi indokolta akkor, hogy a kormány még öt évig „élni hagyja” az áfakedvezményt?
– A kedvezményes áfa kitolása – mint utaltam rá – alapvetően azokat a gigaberuházásokat érinti, melyek keretében nem száz–kétszáz, hanem ötszáz–ezer lakás valósul meg. Jelenleg nyolc–tíz ilyen ingatlanfejlesztésről tudunk Budapesten. Ez nem tűnhet nagy számnak, ám tudni kell, hogy ezekhez kötődik az újlakás-kínálat több mint fele. Nincs ebben semmi ördöngösség: akinek nagy telke van, olyan beruházást valósít meg, amely önállóan rendezi saját környezetét, belső infrastruktúrát valósít meg, sőt, akár külső infrastruktúrát épít, úthálózatot, útkapcsolatot rendez. Nem ritka, hogy ezekben a gigaberuházásokban közszolgáltatások is helyet kapnak, óvoda, iskola, orvosi rendelők létesülnek. Ezek a fejlesztések sokszor extra, közösségi szolgáltatásokat is tartalmaznak, akár belső parkokat, olyan hozzáadott értéket, ami nemcsak a beruházó vagy az ott élő lakóközösség, hanem akár egy-egy városrész vagy egy-egy kerület szempontjából is előremutatóak, tehát alapvetően hasznosabbak, mint a kisebb projektek. A gigaberuházások ugyanakkor jellemzően nem tudnak két esztendő alatt megvalósulni, hanem legalább ötéves kifutásúak.
– Milyen mozgásokat indíthat el a vásárlói oldalon, hogy 2023 végéig biztosan marad az 5 százalékos áfa?
– A vevők alapvetően eddig is kihasználták a piac lehetőségeit, nem most fedezik fel az új építésű ingatlanokat. Azt is tudni kell, hogy
továbbra is drága termékről van szó, és bár drámai árnövekedés nem várható, ugyanígy az sem valószínűsíthető, hogy lejjebb menjenek az árak. Ahogy korábban említettem, amennyiben a kormányzat nem tolta volna ki a határidőt, akkor csak az építkezett volna a következő években, aki 27 százalékos áfa mellett is látott volna megtérülési lehetőséget. Ez jelentős drágulást vont volna maga után a piacon, amit tompít az Országgyűlés mostani döntése, ugyanakkor nem teszi olcsóbbá az új építésű lakások piacát. Az új építésű ingatlanok vásárlása továbbra is a tehetősebbek kiváltsága lesz, és mivel az érintett kör egy része már vásárolt, úgy vélem, a következő öt esztendőben egyre szűkülő vevői érdeklődéssel kell számolnunk.
– Nem titok, hogy a kormányzat alapvetően a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara, valamint az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége eredményes szakmai lobbitevékenységének hatására változtatta meg álláspontját. Mondhatjuk, hogy győzött a szakma?
– Az elmúlt hat hónapban nagyon sokat beszéltek erről a témáról, és a végén módosult a kormányzati akarat. Korábban kifejezetten másról szóltak a híradások, tehát a fordulatot mindenféleképpen sikernek kell elkönyvelnünk. Nem is kis sikernek, hiszen a szakma szereplői – ezt igazolja szinte valamennyi korábbi megszólalás, nyilatkozat is – gyakorlatilag már letettek a kedvezményes konstrukció folytatásáról, tényként kezelték az 5 százalékos áfa végét, különösképpen Varga Mihály pénzügyminiszter nyáron ismertetett álláspontjának tükrében.
Nemcsak figyelemreméltó, de még inkább rendkívül hasznos az ágazat számára, hogy két szakmai szereplő összefogással képes volt pozitív irányba fordítani a kormányzati akaratot.

A következő interjúnkban í-ra a Blogstar – arról lesz szó, Balla Ákos szerint milyen változásokat hozhat az ingatlanpiacon, hogy még az idén bővítik a csokot: a kormányzat a kétgyermekes családokra is kiterjeszti a 10 millió forintos kedvezményes kamattámogatású kölcsönt, a háromgyermekeseknél pedig 15 millió forintra emeli a kölcsönfelvétel lehetőségét.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé.